投資客急殺 雙北成法拍屋重災區
房價直直落　推案重區出現斷頭屋

淡水新莊板橋　斷頭屋最多

徐華辰觀察，新北市法拍屋不少是5年以下新成屋，或是十年以內的中古屋最多，新成屋被斷頭多數都是房市高點時，還去追高的投資人所購買，之後房價下修，未能如預期漲價獲利了結，敵不過資金的壓力而被斷頭。

若從法拍屋來看房市景氣，一般而言，屋主債務不良到資產被法拍，從月付金遲繳、銀行協商再到法院，程序大約是9個月，法院刊出法拍屋至少要一年以上，接著一拍未拍出的法拍屋，再進入二拍或三拍。

目前法拍屋數量增加，可解讀為一、二年前起，繳不起貸款又賣不掉房子的人增多，顯示當時整體房市就已經開始下修。因此像楊先生這樣購買法拍屋的自住客，近來有增多現象；以往多是投資客去買法拍屋，隨著資訊透明，近年來自住客進場變多。

以楊先生去競標的「基泰帝景」為例，今年實價登錄，位於8樓的83坪成交價4328萬元，若排除停車位因素，估算每坪成交價為52萬元；8月法拍同社區17樓，76坪拍定價3309萬元，每坪是43萬元，一坪落差9萬元，等於打82折。

再以案量多的新莊法拍屋為例，「全坤峰華國際館」今年3月的實價登錄顯示，75坪成交2720萬元，每坪36萬元多，排除停車位因素，5月同一社區的法拍屋，70坪物件拍定價2329萬元，每坪估算33萬元，等於打了91折。

自住客湧入　一成價差喊進

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，以往投資客去標法拍屋，通常能取得市價78折的好康，如今隨自住客進場，能有一成價差就相當不錯，因為自住客不像投資客要很大的利差，只要低於區域行情，就有人願意接手。

而根據104法拍網統計，全國法拍拍定金額（含土地）在一六年僅有482億元，今年上半年已有299億元，籃茂山估計，法拍金額隨供給量增加，全年可能達600億元。

籃茂山建議，現在房市下修，民眾可以查看實價登錄先做功課，知道附近區域行情後，再作為投標法拍屋的底價參考；但是屋齡新的熱門物件，與市價相差折數不多，投標民眾心裡要有譜。至於這些法拍數量增加是否會影響到房市？曾敬德認為，目前暫時不會，一來是法拍屋購買程序比一般中古屋門檻高；二來是從法拍屋的拍定移轉量來看，尚未大幅躍進，還要看後市表現而定。