投資客急殺 雙北成法拍屋重災區
房價直直落 推案重區出現斷頭屋

2017/09/16 出處:財訊雙週刊 第 537 期 作者:陳宥臻

過去在低利環境下,房市的法拍斷頭物件連年探底,不過,今年起竟出現反轉訊號,一至八月全國法拍屋量增一成,仔細看雙北市更暴增二至四成。

(潘重安/攝)

楊先生第一次走進台北地方法院,不是出庭,是為了買房子。今年8月他看上台北市信義區吳興街屋齡七年多的大樓「基泰帝景」,拍賣底價是3077萬元,有76坪大,比同區域房子便宜快三成,吸引他拿著標單,走進簇擁的投標室,把心中理想的價位填上,附上保證金本票,再放入投標箱中。

經過十多分鐘,書記官盤點完全部的標單,喊出另外一個投標單者的名字,拍定價是3309萬元,約是市價打82折,楊先生總價只差了50萬元就得標。這麼刺激的買房過程,楊先生雖然沒有買成,但也激起他在看中古屋物件的同時,勤上網瀏覽地方法院公告的物件,看看還有沒有便宜可撿。

北市首次法拍 年增逾五成

寬頻房訊自2005年來,統計全台法拍屋數量,數據顯示,自金融海嘯○八年發生後,○九年法拍屋量曾創下新高,扣除土地,一年有4萬多筆法拍屋;之後隨著低利推升房市,法拍屋數量也逐年遞減,一四至一六年時幾乎持平,約1萬件出頭,直到今年1至8月法拍屋數量,較去年同期增加了10.82%,出現明顯反轉跡象。

在六都中,又以雙北的法拍數量年增最多台北市年增達四四%,新北市年增27%,而推案量多的桃園市,也有年增23%,遠遠高於全台增長的平均值。

值得注意的是,由於法拍屋數量是一拍、二拍和三拍的數量加總,如果把首次進入法拍的數量撈出來看,會發現今年1至8月,台北市首次進入法拍的年增率高達53.9%,新北市也高達44%。

「台北市法拍屋激增,原因很簡單,因為台北市房價下修,從一四年高點至今下滑兩成左右,不少一三年、一四年高點購入的屋主,不願認賠出清,房子也不好賣,就進入法拍程序。」104法拍網總經理籃茂山解釋。

寬頻房訊發言人徐華辰說,一旦財務出現狀況,房子最好在3至6個月內賣掉,否則很容易就進入法拍程序,如今房市表現疲弱,連北市房價也下跌,就算要賣,也沒那麼好賣,造成法拍屋激增。

再進一步探究,新北市的法拍屋市場,都是推案量多的區域出現斷頭屋,數據顯示,淡水、新莊、板橋今年新增的法拍屋最多。

淡水新莊板橋 斷頭屋最多

徐華辰觀察,新北市法拍屋不少是5年以下新成屋,或是十年以內的中古屋最多新成屋被斷頭多數都是房市高點時,還去追高的投資人所購買,之後房價下修,未能如預期漲價獲利了結,敵不過資金的壓力而被斷頭。

若從法拍屋來看房市景氣,一般而言,屋主債務不良到資產被法拍,從月付金遲繳、銀行協商再到法院,程序大約是9個月,法院刊出法拍屋至少要一年以上,接著一拍未拍出的法拍屋,再進入二拍或三拍。

目前法拍屋數量增加,可解讀為一、二年前起,繳不起貸款又賣不掉房子的人增多,顯示當時整體房市就已經開始下修。因此像楊先生這樣購買法拍屋的自住客,近來有增多現象;以往多是投資客去買法拍屋,隨著資訊透明,近年來自住客進場變多。

 

 

以楊先生去競標的「基泰帝景」為例,今年實價登錄,位於8樓的83坪成交價4328萬元,若排除停車位因素,估算每坪成交價為52萬元;8月法拍同社區17樓,76坪拍定價3309萬元,每坪是43萬元,一坪落差9萬元,等於打82折。

再以案量多的新莊法拍屋為例,「全坤峰華國際館」今年3月的實價登錄顯示,75坪成交2720萬元,每坪36萬元多,排除停車位因素,5月同一社區的法拍屋,70坪物件拍定價2329萬元,每坪估算33萬元,等於打了91折。

自住客湧入 一成價差喊進

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,以往投資客去標法拍屋,通常能取得市價78折的好康,如今隨自住客進場,能有一成價差就相當不錯,因為自住客不像投資客要很大的利差,只要低於區域行情,就有人願意接手。

而根據104法拍網統計,全國法拍拍定金額(含土地)在一六年僅有482億元,今年上半年已有299億元,籃茂山估計,法拍金額隨供給量增加,全年可能達600億元。

籃茂山建議,現在房市下修,民眾可以查看實價登錄先做功課,知道附近區域行情後,再作為投標法拍屋的底價參考;但是屋齡新的熱門物件,與市價相差折數不多,投標民眾心裡要有譜。至於這些法拍數量增加是否會影響到房市?曾敬德認為,目前暫時不會,一來是法拍屋購買程序比一般中古屋門檻高;二來是從法拍屋的拍定移轉量來看,尚未大幅躍進,還要看後市表現而定。

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