投資客急殺 雙北成法拍屋重災區
房價直直落 推案重區出現斷頭屋
淡水新莊板橋 斷頭屋最多
徐華辰觀察,新北市法拍屋不少是5年以下新成屋,或是十年以內的中古屋最多,新成屋被斷頭多數都是房市高點時,還去追高的投資人所購買,之後房價下修,未能如預期漲價獲利了結,敵不過資金的壓力而被斷頭。
若從法拍屋來看房市景氣,一般而言,屋主債務不良到資產被法拍,從月付金遲繳、銀行協商再到法院,程序大約是9個月,法院刊出法拍屋至少要一年以上,接著一拍未拍出的法拍屋,再進入二拍或三拍。
目前法拍屋數量增加,可解讀為一、二年前起,繳不起貸款又賣不掉房子的人增多,顯示當時整體房市就已經開始下修。因此像楊先生這樣購買法拍屋的自住客,近來有增多現象;以往多是投資客去買法拍屋,隨著資訊透明,近年來自住客進場變多。
以楊先生去競標的「基泰帝景」為例,今年實價登錄,位於8樓的83坪成交價4328萬元,若排除停車位因素,估算每坪成交價為52萬元;8月法拍同社區17樓,76坪拍定價3309萬元,每坪是43萬元,一坪落差9萬元,等於打82折。
再以案量多的新莊法拍屋為例,「全坤峰華國際館」今年3月的實價登錄顯示,75坪成交2720萬元,每坪36萬元多,排除停車位因素,5月同一社區的法拍屋,70坪物件拍定價2329萬元,每坪估算33萬元,等於打了91折。
自住客湧入 一成價差喊進
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,以往投資客去標法拍屋,通常能取得市價78折的好康,如今隨自住客進場,能有一成價差就相當不錯,因為自住客不像投資客要很大的利差,只要低於區域行情,就有人願意接手。
而根據104法拍網統計,全國法拍拍定金額(含土地)在一六年僅有482億元,今年上半年已有299億元,籃茂山估計,法拍金額隨供給量增加,全年可能達600億元。
籃茂山建議,現在房市下修,民眾可以查看實價登錄先做功課,知道附近區域行情後,再作為投標法拍屋的底價參考;但是屋齡新的熱門物件,與市價相差折數不多,投標民眾心裡要有譜。至於這些法拍數量增加是否會影響到房市?曾敬德認為,目前暫時不會,一來是法拍屋購買程序比一般中古屋門檻高;二來是從法拍屋的拍定移轉量來看,尚未大幅躍進,還要看後市表現而定。