投資客急殺雙北成法拍屋重災區
房價直直落　推案重區出現斷頭屋

2017/09/16 出處：財訊雙週刊第 537 期作者：陳宥臻

過去在低利環境下，房市的法拍斷頭物件連年探底，不過，今年起竟出現反轉訊號，一至八月全國法拍屋量增一成，仔細看雙北市更暴增二至四成。

(潘重安/攝)

楊先生第一次走進台北地方法院，不是出庭，是為了買房子。今年8月他看上台北市信義區吳興街屋齡七年多的大樓「基泰帝景」，拍賣底價是3077萬元，有76坪大，比同區域房子便宜快三成，吸引他拿著標單，走進簇擁的投標室，把心中理想的價位填上，附上保證金本票，再放入投標箱中。

經過十多分鐘，書記官盤點完全部的標單，喊出另外一個投標單者的名字，拍定價是3309萬元，約是市價打82折，楊先生總價只差了50萬元就得標。這麼刺激的買房過程，楊先生雖然沒有買成，但也激起他在看中古屋物件的同時，勤上網瀏覽地方法院公告的物件，看看還有沒有便宜可撿。

北市首次法拍　年增逾五成

寬頻房訊自2005年來，統計全台法拍屋數量，數據顯示，自金融海嘯○八年發生後，○九年法拍屋量曾創下新高，扣除土地，一年有4萬多筆法拍屋；之後隨著低利推升房市，法拍屋數量也逐年遞減，一四至一六年時幾乎持平，約1萬件出頭，直到今年1至8月法拍屋數量，較去年同期增加了10.82%，出現明顯反轉跡象。

在六都中，又以雙北的法拍數量年增最多，台北市年增達四四%，新北市年增27%，而推案量多的桃園市，也有年增23%，遠遠高於全台增長的平均值。

值得注意的是，由於法拍屋數量是一拍、二拍和三拍的數量加總，如果把首次進入法拍的數量撈出來看，會發現今年1至8月，台北市首次進入法拍的年增率高達53.9%，新北市也高達44%。

「台北市法拍屋激增，原因很簡單，因為台北市房價下修，從一四年高點至今下滑兩成左右，不少一三年、一四年高點購入的屋主，不願認賠出清，房子也不好賣，就進入法拍程序。」104法拍網總經理籃茂山解釋。

寬頻房訊發言人徐華辰說，一旦財務出現狀況，房子最好在3至6個月內賣掉，否則很容易就進入法拍程序，如今房市表現疲弱，連北市房價也下跌，就算要賣，也沒那麼好賣，造成法拍屋激增。

再進一步探究，新北市的法拍屋市場，都是推案量多的區域出現斷頭屋，數據顯示，淡水、新莊、板橋今年新增的法拍屋最多。

淡水新莊板橋　斷頭屋最多

徐華辰觀察，新北市法拍屋不少是5年以下新成屋，或是十年以內的中古屋最多，新成屋被斷頭多數都是房市高點時，還去追高的投資人所購買，之後房價下修，未能如預期漲價獲利了結，敵不過資金的壓力而被斷頭。

若從法拍屋來看房市景氣，一般而言，屋主債務不良到資產被法拍，從月付金遲繳、銀行協商再到法院，程序大約是9個月，法院刊出法拍屋至少要一年以上，接著一拍未拍出的法拍屋，再進入二拍或三拍。

目前法拍屋數量增加，可解讀為一、二年前起，繳不起貸款又賣不掉房子的人增多，顯示當時整體房市就已經開始下修。因此像楊先生這樣購買法拍屋的自住客，近來有增多現象；以往多是投資客去買法拍屋，隨著資訊透明，近年來自住客進場變多。

以楊先生去競標的「基泰帝景」為例，今年實價登錄，位於8樓的83坪成交價4328萬元，若排除停車位因素，估算每坪成交價為52萬元；8月法拍同社區17樓，76坪拍定價3309萬元，每坪是43萬元，一坪落差9萬元，等於打82折。

再以案量多的新莊法拍屋為例，「全坤峰華國際館」今年3月的實價登錄顯示，75坪成交2720萬元，每坪36萬元多，排除停車位因素，5月同一社區的法拍屋，70坪物件拍定價2329萬元，每坪估算33萬元，等於打了91折。

自住客湧入　一成價差喊進

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，以往投資客去標法拍屋，通常能取得市價78折的好康，如今隨自住客進場，能有一成價差就相當不錯，因為自住客不像投資客要很大的利差，只要低於區域行情，就有人願意接手。

而根據104法拍網統計，全國法拍拍定金額（含土地）在一六年僅有482億元，今年上半年已有299億元，籃茂山估計，法拍金額隨供給量增加，全年可能達600億元。

籃茂山建議，現在房市下修，民眾可以查看實價登錄先做功課，知道附近區域行情後，再作為投標法拍屋的底價參考；但是屋齡新的熱門物件，與市價相差折數不多，投標民眾心裡要有譜。至於這些法拍數量增加是否會影響到房市？曾敬德認為，目前暫時不會，一來是法拍屋購買程序比一般中古屋門檻高；二來是從法拍屋的拍定移轉量來看，尚未大幅躍進，還要看後市表現而定。