法拍購屋訣竅五大趨吉避凶

 一、以點交物件為主

對於產權完整、使用權無爭議的不動產,法院通常會允許點交,也就是法院會以公權力排除現住戶的佔有;不點交則由於法院不會介入使用權的移轉,拍定人通常需要花費不少時間金錢甚或打官司才能實際佔有房屋,未必划算;此外,部分法拍屋會有部分點交部分不點交的情況,此時,若不點交的項目是無使用權爭議的,例如道路、公共設施,則仍可視為有點交。

二、資金要準備夠

由於法拍屋在投標時要準備底價二成~三成的現金作為保證金,拍定後七日內要繳清尾款,然後才能去過戶,這段期間通常是無法貸款的;

而且法拍屋的棄標仍須負擔保責任,所以投標時一定要準備好全部屋款的現金,以免進退不得。目前有少數銀行會承做法拍屋的代墊款,在產權過戶前是以信用貸款計息,產權過戶後則轉為一般房貸;但投標人仍須準備至少三成的屋款,才能順利投標。

三、產權現場查清楚

雖然法院會公告法拍屋內容,但法院公告少了公設面積跟屋齡,因此若直接計算法院公告的面積,以大樓來說,會比實際登記面積少了一到三成,一時不察極容易誤判。

此外,法院對法拍屋的瑕疵甚或自己公告的錯誤均不負責任,因此,一方面要申請謄本,確認真實的權利內容;

另一方面,一定要去現場勘查,除了看看周遭環境,記得一定要去敲法拍屋的門,看看內部格局,也從跟現住戶的交談中,預判未來點交的難度;若不得而入,敲樓上樓下的門也有機會看到格局。

四、拍定案例研判合理價格

從法院的法拍網站可以查知最近三個月的拍定價,坊間也有法拍資訊公司提供更早的拍定價格;法拍屋的合理價不能直接拿一般中古屋的房價打折相比,必須以同為法拍屋的拍定價相比較為準確;

此外,從拍定案例的拍次,也可以看出適當的進場時機點與相對的價格,例如若多數皆為第三拍成交,則或可用第三拍的價格作為估計參考,避免太早進場多花錢。

五、代標業者打點一切

若實在對購買法拍屋無確切把握,可求助代標公司,代標公司可進行投標的整體規劃,含產權調查、出價、甚至點交等協助,可作為投標人的專業顧問;然而,代標業並未納入行業管理,糾紛也時有所聞,建議投標人可找規模較大的代標公司,相對較不容易出問題。

然而,大家切記一點,找代標公司後,仍須事事參與,也須事先約定服務費,畢竟仍是花自己的錢。

能夠以低於市價買到房子是令人開心的事,但是法拍屋的不確定性很高,許多專業問題都要自己面對,上述五大要點只是基本的入門常識,建議有心從法拍市場找便宜貨的人, 呷緊弄破碗,多點耐心多看案件,才不會買到房子也買到麻煩。Yahoo!奇摩房地產編輯部 

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